近日恆基又再開新盤，發售嘅係大角咀嘅亮賢居。今次發展商終於肯去面對現實，兩房七百七十八呎單位只係賣三百六十幾萬，呎價四千六百幾蚊；平心而論以該樓盤嘅質素呢個價真係唔係貴，喺上年呢個時候一定冇可能出現。但奈何市況逆轉，我地尋日去睇示範單位嘅時候，已經見唔到往年「奔墟」嘅狀況。可想而知呢次金融海嘯對香港人嘅沖擊有幾大。

踏入牛年，發展商終於肯去因應市況去減價推盤，其中最值得同大家分享就係香港仔單幢盤「南灣御園」。話說發展商泛海發展決定狠狠劈價40％，平均尺價由9000多元減至5000多元－－即係話，早前的一手買家立即坐艇。

發展商仲透露，今次只會限量推盤數量50伙，其餘高層逾100伙將保留作長線收租，意向尺租逾35元。用呢個價計，兩房單位（687尺）每月租金將高達24,000。呢個意向尺租，真係比凱旋門平均25至27元進取得多。

今朝睇報紙話今年首季發展商大約會推出2500個新盤，當中包括天璽及君臨天下貨尾（即係望內園果Ｄ）。有地產代理估計，這批新盤估值約200億元，若以1%佣金計算，今年首季一手盤已可提供2億元佣金，足夠養活不少代理云云。

本王屈指一算，全香港現時有23,000名地產代理，將2億除23,000再除3，即係平均每名地產代理每月可以分到2,898大元，而如果按照無底薪及五成拆佣方式，每名地產代理平均每月拆得1,449，而先決條件係所有新盤真係能夠去到貨！依家終於明白點解Ｄ人話地產市道現時正處於冰河期。

其實自零四年之後，但凡新樓發售，到收樓嗰陣時，樓價通常都起碼會跌左一成幾，你睇紅磡既海濱南岸、將軍澳既首都同埋火炭既御龍山，樓價足足跌左三成，起手呎價都唔係平，跌三成都咪話唔心寒。鑊鑊發展商交樓必定遇到撻訂既問題，都未試過見到有新樓收樓之後，其後轉手可以圖利，如果而家有報導話住宅物業投資有錢賺，一定係零二零三年買入既。

通常發展商交樓時都會協助業主上會，如果樓價真係跌左三成，我打死都唔會上，就算係私人名義上身，追差價都係咁講；你估上左會就唔駛俾人追差價呀，若果黎緊呢幾年經濟無乜起色，上左會並唔係無追差價既壓力，只不過係攤開黎俾銀行追之麻，仲要供息，如果你既收入危危乎無乜生錢入，上左會仲大鑊。我個人覺得，向咁樣既情況之下上會，直情係送我上斷頭台。

新春期間居然可以喺電視見到「百匯軒祝大家新年進步」,可想而知呢個位於始創中心對面嘅樓盤銷情有幾差。我估發展商可能諗極都諗唔明點解幾條街隔離四圍都係五金鋪嘅柏豐28可以咁快賣得去，而自己個樓盤交通方面得多卻「竟然」滯銷！冇他嘅，價錢嘅問題嘛！ 最近成交顯示，柏豐28十三樓604呎兩房單位成交價275萬，而百匯軒十五樓698呎兩房單位居然賣461萬！係呀，Ｄ房係大左Ｄ，但係為左果幾十呎地方居然要俾多186萬！呢個差價喺咁嘅時勢買多個單位都得啦！從用家角度來講，461萬真係大把選擇。

相信有買開樓投資嘅人都會奇怪，呢幾年黎啲新樓，最普通不過嘅單位都好，動輒都要五六千蚊呎，貴到飛起，但係都有人買，仲買到「哄哄聲」，點解可以咁旺市？ 無他，因為啲基金大手買入托起個價。但係隨住金融海嘯，呢個托價嘅假象終於現形，原本零七年有個韓國基金買起左成座薄扶林貝沙灣，而家撻訂啦，重新買過都係買得個十七伙；另一個基金又係兩年前，買左一大lot紅磡海濱南岸(成五十多伙)，似乎都好似想縮沙；仲有長沙灣星匯居，有成九十六伙都係基金買入，話就話相討要延期交易，咪又係想縮沙！ 我覺得未來樓市下調壓力好大，又無基金托價，又無專業投資者炒買，得實際用家，而實際用家嘅購買力主要受收入影響，以現時經濟下滑嘅嚴峻情況，有幾多收入吖！

大角咀必發街柏豐28最嚇人ge地方係每個月管理費每呎要$2.85，即係一個512平方呎ge單位每月管理費都要$1500，太子近地鐵站ge單棟樓黎比較，一個220萬600幾呎ge單位，樓齡有5,6年，每月可以收租大概$8000，扣除管理費同埋物業稅，每月淨袋$7000。咁即係柏豐28普通一個512平方呎ge單位，賣$4000呎ge話，每月個租金要$9000先至合理，唔知有無呢?

樓市要復甦，完全視乎銀行ge取態。坦白講，呢段時間真係無乜人敢買樓，唔係怕供唔起，而係驚銀行為難你，先話你棟樓估唔足值，跟住又話你收入證明唔足，你份工又唔穩定，你試過遞左按揭貸款申請之後，銀行可以完全不了了之ge，你睇住原先簽臨約落ge訂隨時凍過水，再嚴重d向律師樓簽埋S&P之後，先知道銀行唔啋你，你唔驚有鬼，到時俾人追差價就真係無運行。記住，銀行職員回應你ge估值同貸款，都係口講口賠，而你簽ge S&P合約，就必買必賣，你話我做買家點敢隨便落踏，係都等銀行「恨」借錢出去先啦！

我諗地產代理咁多年黎都未試過遇到咁嚴峻既情況，九七至零三年樓市雖然低迷，但當時發展商肯減價，銀行亦都好肯借錢俾人做按揭，結果樓價雖然低，整體市場既交易量尚算可觀，當時一手盤幾千個單位推出黎，又劈價又加經紀佣，地產經紀既收入都唔算太惡劣。而家就大鑊啦，發展商仲企硬價，銀行根本就唔想做按揭生意，物業交易淡薄，利嘉閣撤離西九龍呢D主區，就可以知到呢個行業遇到前所未見既危機，難怪呢排施永清所講既野都有欠客觀。

前兩日先話西九長沙灣四小龍二手價由年初到而家跌左兩成，呎價已經跌穿左四千蚊，普普通通一個內園單位已經見三千五蚊呎，但係低處未算低。向現時市況，一手貨尾要賣得出，發展商要俾二手樓劈多一成，恆隆尋日就係咁樣做，佢將碧海藍天僅餘ge七伙劈三成價促銷，其中兩伙係頂層連天台ge單位，面積665方呎，年頭售價係$466萬，而家重推$338萬就得啦，足足劈左三成。依此類推，四小龍ge價位而家可以低見：
1. 望內園景：每呎$3100
2. 開揚山景：每呎$3600
3. 開揚海景：每呎$4200

成日聽到個d投資行又話黎緊呢一兩年樓價會跌一成甚至兩成，其實真係唔係好知佢講梗咩！又唔講清楚時間，佢地講話樓價跌兩成係由幾時開始先，如果你話由年頭開始計，咁到而家已經跌左兩成啦，駛鬼你大行話俾我地聽！但係你如果話俾我聽係由而家開始計再跌兩成，咁個跌幅就好犀利架喎。仲有，跌兩成係邊一種樓種先，豪宅呀中價樓定係下價樓？講到唔清唔楚，有d俾人覺得佢地預測過於巧取。

呢排見報紙成日話d樓價跌到去沙士水平，咪走出去貢貢睇下係咪真，都唔係呀！宇晴軒七座中層B室叫價360萬，呎價都差不多$4770，同年頭當然有折讓，我諗年頭可以賣到420萬，現時銀行估價係372萬，估足價有餘，但最令人擔心ge係銀行估足都未必借俾你。而家面對ge係credit crunch 問題，買樓最擔心係就算肯俾高息都未必借到錢，更何況360萬都唔係好低殘ja，舊年年中同座數同單位高層都係賣350萬之麻，唔見去到沙士價呀！

一個屋苑，連的士司機都唔知向邊，仲唔只係一個，係好多個的士司機都唔知，你就知幾受歡迎啦！走去睇樓仲有奇遇，個到管理處ge人直情當你係賊，又要填form又要攞身份證，我仲係第一次聽要俾$100 deposit，直情係想趕客啦。又唔怪得發展商有咁ge策略，成二千五百個單位，仲有六百個單位未上會，七百個單位仲未賣，total有成千三個單位空置，發展商梗係唔想有二手交易，你想買就應該幫發展商一手買；更何況你個個二手交易都跌左兩成幾架，你叫發展商日後點樣賣埋其他ge貨尾。講開又講，海濱南岸d單位真係好暗，我就真係唔係咁鐘意啦。

零三年樓市跌ge原因，係因為d人唔敢買樓，驚自己將來無收入，隨時斷供就唔好啦！個時銀行仲好樂意借錢俾人買樓ge，某程度反映左當時ge銀行睇好未來ge樓市，梗睇好啦！個時普遍樓價都跌得好低殘，銀行自己本身又唔係有咩財務問題，銀行真係搵唔到咩原因唔借錢俾你買樓。零八年ge今日就唔同，你肯上會兼且有能力供樓，但偏偏銀行就唔肯借俾你，除左銀行本身水頭不足之外，可能春江鴨先知暖，佢地認為樓市可能仲隱藏危機，先至唔多願意借俾你買樓，咁你就唔好夾硬買喇，銀行幫你諗埋，都係為你好ja，有時要信下銀行幫你ge風險管理。